中共维稳最新指令 泄露2019房市要“变天”(下)

2019年,中共经济维稳首推房市,预兆房市今年或“变天”。

委内瑞拉局势突变令中共惊恐不已,因为两者有个致命的共同点:经济危机正冲击专制政权。就在委国变天当天,中共党政军一把手们正在开维稳研讨班,其中经济维稳第一要务就是应对房市危机。中共维稳的最新指令,泄露2019年中国房市要“变天”。

(接上文)

地方政府刮“地”三尺也难为继

中国民众,在中共的房市“资金池”布局中,跟实体企业一样,都是被“吸血”的一方。而获得资金池“供血”,即从房市中榨取资金的另一方正是中共,尤其是中共的地方政府。

不过,与房市休戚与共的地方政府,已被逼到悬崖边。

地方政府的困境,主要源自两方面。其一,是“土地财政”。事实上,中国大陆多数地区的地方财政,对于土地和房市的依赖,已经到了靠“地”吃饭,刮“地”三尺的程度。

地方政府2018年卖地收入6.5万亿元,再破纪录,土地财政依赖度(土地出让收入/地方一般公共预算收入),比2017年提高了11个百分点,已接近2010年的高峰值。

而卖地收入在2018年地方财政总收入(含基金收入)中占比已达38.5%,再加上五类房地产税收(房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税)1.8万亿元,地方政府每百元财政收入中,约有50元来自房地产。

2010~2018年中共地方政府土地财政依赖度。(大纪元制图数据来源:中共财政部)

如果房价大跌、房市转冷,甚至房市崩盘,导致政府土地卖不出去,房地产税收减少,中国大陆许多地方政府会即刻关门。这就是中共的土地财政危机,也被学术界视为中国房市泡沫的肇因之一。

不过,地方政府更大的难题,是其早已深陷债务危机的泥沼。财政部称2018年地方政府负债(显性债务)18.39万亿元,而学术界测算地方政府隐形债务规模至少是显性债务的4倍。多数地方政府财政常年赤字,连账面上的显性债务都没钱还,因此地方债只能是越积越大,积弊无解。

对于技术上已经破产的中共地方政府而言,房地产就是最后的救命稻草。

房市维稳新指示释放什么信号

中国房市在土地财政和债务经济的双重压力下,已演变为中国经济和政治的死穴。

据券商中国报导,上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,政府今次提到房地产,“应该是房价可能出现大跌的风险”。贝壳找房首席经济学家杨现领则认为,2019年楼市的风险有三个,即三四线与部分二线再次去库存的风险、高房价的泡沫风险、与房地产相关的潜在金融风险。

2019年中共打算如何防范化解房市重大风险?中共的政策目标应当是:房价不能显著上涨,更不能显著下跌,而且房市还不能冷。

中共的房地产政策表述这次出现了新提法:“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。对比之前关于房地产长效机制的表述,可以看到中共今次的政策口径有了明显调整。

这种政策变化反映出两点:

1、经过2015~2018年的房价疯涨,中国大陆的债务和房市危机已经严重到了,中共不得不拚死一搏的地步。所以“房地产长效机制”从三年前“加快研究”的犹豫不决,跃进到今天的“稳妥实施”。

2、房地产长效机制已经有了“方案”。

杨红旭认为,房地产长效机制方案应包括土地、金融、财税、监管等诸多内容。总体看,至少不会利好房价,关键在于房地产税推进的节奏。

智谷趋势则认为,房地产长效机制至少包含了住房制度+货币金融制度(房贷政策、利率、融资)+财税制度(房地产税)+土地制度(比如近期一些新变量,农村集体土地进入租赁市场等等)。智谷趋势相信,中共下一步的行政程序和立法程序将披露长效机制的内容。

实际上,对中共而言,抑制房价上涨,是最容易实现的政策目标;无论收紧信贷来抑制住房需求,抑或是放开土地来增大住房供应,都能有效地压低房价。

因而可以预见,中共的房地产长效机制方案,功效之一是防止房价显著上涨,以免加大经济失衡和债务风险。杨红旭也认为“长效机制总体利空房价”。

但压低房价从来都不是中共真正的施政目标,因为那样虽有利于民众,但不利于政府从房市“吸血”、维系党的生存。

所以,中共房市维稳的真正目标是:房价不能跌、房市不能冷。

“因城施策”救不了小城房市

中共如何实现这种“不可能三角”的政策目标?

中共1月份召开这个一把手维稳班,就是指望地方政府为党分忧,要求各地“因城施策”(“一城一策”)。

杨红旭认为,房市维稳核心就在于落实“一城一策”。地方政府可能会通过取消或者松绑限价、限购、限售、限商住、限离婚等短期行政干预政策,来对冲“利空房价”的影响。智谷趋势也认为,“因城施策”将考验地方政府的操盘术。

不过,无论是对于中央或地方政府,2019年的房市维稳目标,其实都是不可能完成的任务。

因为2018年中国的房价涨幅,主要不是被大中城市拉动,而是被大量的小城市带动,其中最主要的涨价动力,就是中共的棚改货币化政策。所谓棚改(棚户区改造)货币化,说白了就是政府直接坐庄、出资炒房,炒高房价后,引诱民众接盘买房,美其名曰“房屋去库存”。

然而2019年,棚改面临变局。债务风险将政府逼入“钱荒”,6000亿元的资金缺口(据天风证券测算),迫使多个省市2019年棚改目标被“腰斩”。

棚改变局,决定了中国三千个三、四、五、六线的小城市,今年房市面临房价大跌,甚至崩盘的危局。

中共近期强调“因城施策”,相当于暗许放开地方政府的手脚,刺激各地“土地财政”的积极性,施压地方当局想出招数来给房市升温。

作为全国棚改第一大市的山东省菏泽市政府,2018年12月18日率先取消新房限售,打响楼市松绑第一枪。之后广州取消公寓限购,珠海限购放松。

预期今年更多地方政府,尤其是经济不佳、人口下滑的大量中小城市会跟进,给房市松绑。

只是,地方政府放松调控,能否活跃房市、阻止房价下跌,明显是个大问题。

自2008年以来,棚改一直处在加速阶段。尤其是2015年以来全国棚改年年都超额完成任务,推动(尤其是中小城市)房价疯涨。棚改,其实跟土地财政以及各种各样的房市调控一样,都是中共去房屋库存、向民众身上转移债务的政策布局。

如果只是实现“房价不跌”这个单一的政策目标,地方政府还可以通过阻碍、延后、甚至限制卖房,来“冷冻”房市、阻止房价下跌。

但中共现在亟需房地产拉动经济,同时地方政府更需土地收入来续命,因此房市不能冷。

然而在经济继续下行、人口持续外流的大环境下,2019年又失去棚改的资金炒作,三千个地县级小城市,拿什么来拯救房市?

房地产税今年或露头

尽管地产业都相信,中共不会贸然推进所谓的房地产长效机制,但中国《证券日报》认为房地产税今年要露头。

《证券日报》1月25日的文章认为,分析中共一把手维稳班释放的信号,综合各方面因素看,房地产税极有可能在今年露出真容,比如立法草案或征求意见稿。

只是,无论是危机四伏的中国经济,还是几欲破裂的房市泡沫,祸首虽然是货币放水和高负债,祸根却是中共体制。

无论是何种房地产长效机制方案,或是地方政府如何实施一城一策,都只能是治标不治本;都不可能在不摆脱中共体制的情况下,完成不可能完成的房市维稳任务。

2019年,中国房市要“变天”了。